一、项目基本情况

项目编号：Jp5-2

项目名称：经开区交警大队2025年物业管理服务

包组编号：001

预算金额（元）：2466400.71

最高限价（元）：2466400.71

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一、项目基本情况

1、项目名称：经济技术开发大队综合办公楼及服务大厅物业（经开区交警大队、经开区防疫站、经开区道交委）

2、物业类型：庭院、办公楼的保洁服务、保安服务、工程维修、会议服务和餐饮管理。

3、服务地点：沈阳经济技术开发区沧海路31号4-6单元   沈阳经济技术开发区花海路莫愁湖街综合楼。

4、服务面积：综合楼占地面积：8610.3平方米，建筑面积：7010.3平方米（共 7 层）、服务大厅建筑面积813.6平方米。

二、物业委托管理事项、职责及要求

（一）设施、设备的维修、养护、运行和管理

负责办公楼日常维修、养护和管理。公共设施、设备的日常运行、养护、维修、管理。包括：空调、通风及采暖系统；给排水系统（公用上下水管道、落水管、污水管及职工浴池设备等）；楼内消防设施；日常照明；厨房设施设备（冰箱、冷柜、排油烟机、和面机、烤箱、蒸箱、醒箱，切菜机、消毒机柜等附属设备）；洗衣房洗衣设备；音响、多媒体（各会议室音响及多媒体系统）；网络终端（互联网、电话、有线电视系统终端、机房设备、调度室设备）；楼宇智能管理系统（办公楼门禁系统、停车场行车道闸系统等设备）；其它办公用具（办公家具、门、窗、健身器材器具）； 采购人委托维护管理的其他设备。

（二）卫生保洁

负责楼内各办公室、备勤室、会议室、走廊、办事大厅、卫生间、消防楼梯等区域清洁服务及垃圾清运工作。负责庭院内、停车场的卫生清洁、保洁；绿化清理及垃圾清运。

（三）综合服务

全面负责物业服务工作的管理，考核物业管理工作人员绩效，做好与业主方的沟通和协调工作；负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；积极配合业主其他工作或活动的顺利展开。

（四）安全保卫、消防管理

负责门卫 24 小时值班室值班及外来人员、车辆的接待登记、引导等工作。对院内停车场、车库进行有序管理和安全巡视工作，保证车辆停放有序。注意盘查可疑及闲散人员；制止任何人员在车库内吸烟或违例动火作业；负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护楼内正常办公秩序。负责楼内消防设施的管理维护，灭火器的日常管理，时效管理，24 小时消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

（五）职工食堂伙食供应

负责甲方所有职工每日早、午、晚三餐用餐保障；负责制定食谱，做好成本核算；负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；负责食堂加工设备及其设施卫生管理；负责食堂食品卫生安全。

（六）引导员

负责为前来办事的市民提供咨询、导向、指引服务；负责为前来办事的市民提供准确、及时、友好的咨询服务；协助前来办事的市民使用自助终端设备进行业务办理，提供必要的操作指导和支持。

（七）会议服务

负责会议服务工作。按照采购人的要求，做好引导标志设置、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。遵守会议纪律，保守会议秘密，做好会议接待服务工作；会议结束时，及时整理桌椅，关闭照明、空调等设施。负责各会议室之间的工作协调配合；组织做好每日会场清扫保洁工作，包括地面门窗，桌椅，植物及部分室内设施并及时发现问题。

（七）档案、资料管理

管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。

（八）浴池管理

负责对浴池卫生进行及时清扫，保证浴池的干净、整洁；对浴池内的设备设施及时进行检查和调试，发现问题及时汇报，并跟踪维修进程。

（九）其他委托事项

1、遵守采购人规章制度，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

2、根据相关规定或采购人指示全面完成委托管理事项；对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。

3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议、监督和指导。

4、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

5、其他临时项。

三、物业质量标准

（一）设备运行、养护、维修、管理

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。查看报修记录，有报修要及时处理，做好记录。配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

2、保证正常日常供电，对楼内电气设施、杂修设施自检自查，发现问题及时处理，并做好记录。制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

3、保证各弱电系统正常工作。接到报修应及时完成维修工作，确保采购人工作不受影响。监控室实行 24 小时值班制度。

4、消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。无火灾及安全隐患。

5、给排水设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。排水系统通畅，无积水、浸泡。遇有事故，维修人员进行抢修，无大面积跑水、泛水、长停水现象。

6、供暖季制冷设备运行正常，无严重滴漏水现象。出现运行故障后，维修人员立即到达现场维修并做好记录。在夏季制冷和冬季供暖时，对制冷和供暖设备进行检修维护。

（二）保洁、绿化

1、院内果皮桶及时清理，果皮桶干净整洁，定期对围栏院内设施进行清洁，庭院每天按时清理垃圾。

2、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

3、室内、外停车场每天按时清洁。

4、大厅、走廊、楼梯、各楼层卫生间等公共部分，做到地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面理石本色；门、窗台、装饰架、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池保证无积便， 及时冲洗。

5、大厅、会议室、活动室、会议室、接待室、食堂、浴池等公共场所的桌椅等物品摆放整齐、无灰尘。

6、做好浴室地面、墙面及时排污、保洁、消毒工作。

7、楼内各办公室、备勤室每天要集中清扫，保证桌椅无尘，茶杯无垢，物品摆放整齐。

（三）安全保卫、消防管理

1、实行 24 小时值班及巡逻制度，定时巡逻。

2、秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

3、根据大楼特点，制定秩序维护措施。

4、进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。

5、停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。

6、采购人大楼内各部位要合理放置灭火器，定期检查楼内灭火设备器材的完好情况，消除火灾隐患。

7、门卫要建立外来人员登记制度，严格规范管理。

8、内部车辆进场实行号牌识别出入，按位停放，禁止乱停；杜绝一切易燃、易爆和化学危险品带入车场。

（四）餐饮管理

1、厨房设施保持清洁，及时消毒。

2、餐饮服务人员须持健康证上岗，并定期进行健康体检。

3、根据季节变换情况，制定食谱，做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作。

4、按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。

（五）会务接待

1、外来人员开会做好引导服务。

2、会前设备设施的调试。

3、做好会场卫生清洁工作。

4、会前做好会场布置工作。

四、主要岗位人员配置及要求（不少于 41 人）

（一）项目管理与综合服务：2 人，其中项目经理 1 人、文员会服 1 人。

项目经理：大学本科及以上学历，有五年以上政府机关或事业单位物业服务管理经验，且有较强的管理和沟通能力，具有物业物业标准化实施管理及检查能力。

文员会服：女性，35 周岁以内，165CM 以上，形象气质佳、大学本科以上学历，具有物业服务常识，且具备有良好的服务意识。

（二）引导员：4人。

引导员：女性，35 周岁以内，165CM 以上，形象气质佳、大学专科以上学历，具有物业服务常识，且具备有良好的服务意识。

（三）保洁服务：11 人，其中保洁主管 1 人，保洁员 9人，洗衣工1人。

保洁主管：45 岁以下，具备两年以上政府机关相关保洁管理工作经验。

保洁员、洗衣工：50 岁以下，勤劳朴实、身体健康、无传染病史、文明礼貌。

（四）秩序维护：7 人，其中秩序维护主管 1 人，秩序维护员 6 人。

秩序维护主管：男性，年龄 55 岁以下，政审合格，具有两年以上物业保安管理工作经验，身体健康，无违纪前科，具有消防安全管理经验，党员和退伍军人优先。

秩序维护员：男性，年龄 55 岁以下，身高 175CM 以上，身体健康，政审合格，退伍军人优先。

监控员：男性，年龄 55 岁以下，两年以上监控安保工作经验，身体健康，无违纪前科，退伍军人优先。

（五）工程维修：5 人，其中工程主管（弱电工） 1 人，强电电工 1 人、水暖工 1 人，万能工 2人。

工程人员：年龄 55 周岁以下，责任心强，具备较强的问题处理能力和沟通协调能力。

（六）餐饮部：12 人，其中厨师长 1 人、 厨师 1 人、水案 3 人、面点师 1 人、面点工 2 人、洗消主管 1 人、洗消工 2 人、食堂管理员(库管、检斤)1 人。

厨师长：男女不限，年龄男： 55 岁以内，女：50岁以内，2 年以上餐饮主厨经验和厨房管理经验，对营养餐有一定研究；

厨师：男女不限，年龄男： 55 岁以内，女：50岁以内，2 年以上大灶和小灶工作经验；

面点师：男女不限，年龄男： 55 岁以内，女：50岁以内，2 年以上面点经验，掌握多种面点技术，对精细搭配有一定研究；

面点工：女性，50 岁以内，会做几种独特的、深受大众欢近的面食小吃；

水案：女性，年龄 50 岁以内，经过培训，技术好、连度快；

洗消：女性，年龄 50 岁以内，技术好、连度快；

食堂管理员：女性，年龄 50岁以内，具有敬业以及吃苦耐劳的精神，做事细心、认真，熟练掌握计算机Office软件。

六、其他要求

1、保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

2、中标单位签订合同后，全体物业服务人员须在签订合同后 3 日之内到达采购人指定地点进行物业服务工作，保证设备运转和各项工作不中断。

3、中标单位进驻项目后，须对项目物业服务实行标准化管理。

4、合同签订生效后 三 年，（本项目服务期为三年，合同一年一签，一年合同到期后，采购人根据中标供应商上一年度履约验收及考核结果确定是否续签，续签最多不得超过两年。本次采购为第一年预算，签署合同为本年度，第二、三年预算以财政部门当年审批数额为准）。

合同履行期限：合同签订生效后 三 年，（本项目服务期为三年，合同一年一签，一年合同到期后，采购人根据中标供应商上一年度履约验收及考核结果确定是否续签，续签最多不得超过两年。本次采购为第一年预算，签署合同为本年度，第二、三年预算以财政部门当年审批数额为准）。

需落实的政府采购政策内容：根据《财政部 工业和信息化部关于印发<政府采购促进中小企业发展管理办法>的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 省工业和信息化厅关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据《财政部 工业和信息化部关于印发<政府采购促进中小企业发展管理办法>的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 省工业和信息化厅关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。

3.本项目的特定资格要求：无

三、获取招标文件

：2025年04月116时00分至2025年04月223时59分（北京，法定节假日除外）

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联系人：刘欣
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