一、项目基本情况
（一）项目编号: JTYSJY-LG********
（二）项目名称###市龙###街道扶贫奔康工业园物业运营权招商
（三）集体企业###市坪****公司###市坪****公司###市坪地中****公司###市坪地六****公司###市年****公司###市四方****公司，上****公司简称为“招商方”
（四）招标人###市坪****公司
（五）项目内容：
1.项目位置：本项目物业位###市龙###街###路8号，###路，南###路，北面和东面为黄沙河，周边主要为工业园区及普通住宅区。计收项目收益的物业面积权属占比分别为###市坪****公司********%###市坪地中****公司********%###市坪地六****公司********%###市坪****公司********%###市年****公司********%###市四方****公司********%。
2.项目现状建筑物情况：
根据招商方聘请###市中科科地勘测地****公司出具###街道扶贫奔康工业区集体物业现状测绘报告》，项目总建筑面积********.08m²。工业园内共51栋建筑物，包含工业厂房26栋、商铺2栋、住宅6栋、办公楼1栋、消防水泵房1栋、仓库2栋、配电房3栋、门卫室1栋，充电棚3个，车棚2个，其他4个，其中有产权登记建筑面积为********.37m²，证载权利人为招商方，实际测绘面积为********.91m²。工业园内未办证物业测绘总建筑面积为********.17m²，其中********.94m²的权利人为招商方，权属无争议；剩余********²为配电房（测绘编号HX38）测绘面积（配电房权属待变更）。具体情况详见《招商方案》。
3.项目经营管理现状
工业园区原《厂房租赁合同》期限已于2010月3届满。工业园区物业运营权招商工作开展期间，工业园区###市龙岗区坪地镇投****公司继续代为行使经营管理职权，并由原承租###市华厦园实****公司继续占有使用工业园区至工业园区实际交付中标人之日止。
4.项目升级改造投资预算
本次运营权招商要求中标人投入改造投资预算不低于人民币1300万元。改造投资预算包括但不限于用于工业园永久性建筑外墙及屋面翻新工程、临时建筑铁皮屋面翻新工程、屋顶防水工程、消防管道改明管工程、变配电安装工程（变压器至少新增1台）、电梯升级改造工程（更换电梯15###路改造、园林绿化、安防系统工程、房屋安全检测费用、配电房（含房内设施设备、配件物品）回购费用和改造工程监理费用等，但不包括用于娱乐设施、健身设施、光伏等运营商未来能产生收益的项目。
5.集体物业租金评估结果及项目可行性研究结果
招商方已委###市双睿土地房地****公司对本项目涉及的招商方集体物业进行租金评估，并委###市深****公司对本项目进行运营可行性研究。
租金评估结果为：根据###市龙###街道扶贫奔康工业园集###市场租赁价格评估报告》（深双睿评字-0802G01号），评估时点为206月13日，招商方集###市场租金价格区间咨询结果为16-22元/㎡/月。
可行性研究结果为：根据###市龙###街道扶贫奔康工业园物业运营权招商可行性分析报告》(深交易字-********号），在报告假设前提条件下，项目动态投资回收期为********年，项目运营方投资利润率为********%，项目可行。
二、招商底价：
1.成交人前期须对项目进行投资升级改造，自运营协议签订之日起首3年为过渡期，成交人每月向招商方支付固定保底收益X元/m²/月(X≥14，小数点后保留两位，X以成交人报价为准)。
2.招商方在过渡期首6个月额外给予成交人招商优惠期间，招商期内成交人以(X*50%)元/m²/月的标准向招商方支付固定保底收益，以确保园区顺利交付过渡，缓解企业经营压力。
3.过渡期结束后，成交人按园区实际计收面积，以17元/m²/月的标准向招商方支付固定保底收益，每月实收固定保底收益按每三年在上一周期的基础上递增10%。
4.自签订运营协议之日后第十年起，招商方、成交人双方同意委托**行重新评估。如因政策###市场供求关系异常变动等原因导致出现运营协议签订时无法预见、不属于商业###市场价格的涨跌情形，继续履行原协议约定的固定保底收益单价对一方明显不公平的，双方###市场租赁评估价格和政府###市场指导价，在评估结果出具之日起六十日内对固定保底收益单价重新协商并签订补充协议，协商不成的，双方###市场租赁评估价格为最终计价标准。
具体如下表（暂）：
过渡期
周期内招商方固定保底收益单价（元/m²/月）
第1-6个月
X*50%
第7个月-第3年
X
运营周期
周期内招商方固定保底收益单价（元/m²/月）
第一期
（第4—）
********
第二期
（第7—9年）
********
第三期
（第10—12年）
********
第四期
（第13—15年）
********
第五期
（第16—18年）
********
第六期
（第19—20年）
********

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