一、采购项目需求：（一）采购编号：SZZC2024-Z-G-167号（二）采购项目名称：国宾花园物业管理服务项目（三）采购预算：人民币叁仟柒佰零肆万贰仟肆佰肆拾贰元整（¥********.00），以上费用指本小区饱和物业公共服务费收入，不包含代收代缴费。具体金额按中标单位实际收到的服务费用为准。（四）中标单位需承诺投入专项资金不得低于100万/年，否则投标无效。（五）服务期限：三年，具体进场日期根据招标情况和移交进度而定，以最终甲乙双方合同签署的起止日期为准。（六）服务地点：苏州工业园区国宾花园小区（七）项目基本服务要求如下：1.项目概况苏州工业园区国宾花园位于江苏###市工业###街9号（金鸡湖大道以###路以###街以西、铜雀台以北）。项目首次交付：2012年03月0。国宾花园一期175户、二期113户、三期417户，合计705户，三期一共34个单元45部电梯，门岗2个，公区绿化面积为：********.8平方米。车位数量：三期车位总数量：646个，其中：使用权车位：531个，人防：115个（其中60个固定租赁，55个作为临停）。　区划业态户数建筑面积（单位：㎡）国宾一号一期（1#-149#）独栋别墅********.36联排别墅********.92二期（151#-257#）独栋别墅********.17联排别墅********.03三期（258#-280#）小高层********.78洋房********.17总计　********.432.物业服务等级参###市《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（苏价服字〔2014〕86 号）的五级标准执行（其中垃圾收集与处理与###市生活垃圾分类管理条例》不一致的，以条例规定为准），具体见招标书中的内容。3.物业公共服务费标准（说明：投标单位必须承诺本项目按下述物业公共服务费标准执行）（1）物业公共服务费采取包干制，其中，别墅区物业公共服务费单价：********元/平方米.月，小高层物业公共服务费单价：********元/平方米.月（含电梯维保服务费）；物业公共服务费每六个月预收一次，每次预收不得超过一年。（2）代收代交费（公共水电能耗费）别墅区（一二期）首次按照300元/户缴纳，带电梯小高层、洋房按照500元/户缴纳，会所水电费由本小区业主共同分摊，其中会所内的物业服务办公用房及公共卫生间能耗由物业服务企业承担，如后期会所涉及委托**根据运营方案另行商定；三期物业服务用房及公共卫生间能耗由物业服务企业承担；代收代****公司先行垫付，代收代交由物业服务企业单独列账，每两个月公示公共能耗发生费用和分摊明细（一期、二期、三期分开结算），提供公共水电缴纳发票供业委会审核及备案，分摊公示标准须经业委会确认，分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。（3）停车场（库）的使用及管理服务的费用收取：1）停车场（库）的使用停车场（库）的使用人按下列约定向乙方缴纳车位费用：车位类型收费标准（元/月/个）地下机动车位车位停放服务费：40人防车位租金：200临停车位（三期）访客车停收费：4 小时之内免费； 4-12 小时内收费 5 元；超出时段的每12 小时内加收 5 元/次，以此类推；备注1、均为最高限价，如需调整，需征得业主委员会同意；2、此标准为小型汽车的收费标准，大型汽车按小型汽车标准双倍计收。业主共有的汽车停车位由乙方负责出租、管理，乙方同意向甲方提供国宾花园地面及地下车辆管理系统管理人账号及密码。人防车位租金和临停收入归甲方所有，由乙方代为收取，单独列账，人防车位乙方每3个月与甲方结算一次停车位租金，并将扣除实缴税金后的租金全部付至业主委员会指定的银行账户内。人防车位收入的管理、使用按照相关法律法规执行。2）乙方收取上述停车场（库）使用（管理）服务费后，乙方负责提供停车场（库）公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、标线标识、车位编号等服务并承担因此产生的全部费用，除非业主、物业使用人与乙方另有约定，否则乙方对车辆及车内物品不承担保管责任。但乙方必须提供相关保障义务，如乙方未尽物业管理服务义务，业主、物业使用人人身、财产遭受损失时，损失的50%由乙方承担。（4）公共收益公共收益（不含人防车位租金）的70%归业主共有，定期转入小区业主委员会账户，剩余30%支付物业服务企业并用于本小区的物业管理，具体如下：项 目主要内容备注收益项目业主共有部分经营所得收益（包括但不限于临停车位收入、物业用房出租、电信&移动基站服务费、租用小区内场地的租金、快寄柜场地租金）等。业主委员会、物业企业、租赁方签署三方协议。收益分配公共收益30%纳入物业服务企业（含税收及经营合理成本），70%纳入业主委员会公共收益账户，由业主委员会按照法律、法规及业主大会的决定使用。 4.参与投标的物业服务企业应当同时满足招标文件要求的条件，同时应当作出以下各项承诺：(1)指派至本小区的物业服务人员数量不低于85人，且均须具备相应的资格条件，项目主管以上人员更换须经本小区业主委员会同意，且业主委员会有权要求物业服务企业更换服务人员；(2)物业服务人员均无行政拘留及刑事犯罪的违法记录；(3)投入本小区的大型设备，包括****网检****网疏通设备、保洁清扫车等须专用于本小区；(4)物业服务企业每年提供不低于100万元的专项资金（无须再返还给物业服务企业），并按时付至业主委员会指定的银行共管账户，具体如下：第一年的专项资金由中标物业服务企业在进场后一个月内汇至共管账户；以后每年的12月3前，确保下年度专项资金到位，专项资金到位情况纳入物业服务企业考核范围；(5)专项资金管理及使用：1)专项资金管理：开设专项资金共管账户，定期向业主进行收支公示，年度进行账户收支审计；2)专项资金使用范围：包括但不限于小区当前存在问题（下述A至G）维修、更新、改造等品质提升，以及第三方顾问单位服务费均可从专项资金中列支；A.小区会所装修（目前未全部完成）；B.小区消防系统和监控系统维修（视排查结果，如需要整体大修的，维修成本从公共维修资金支出）；C.两个大门的整体形象提升（结合小区规划实际，体现高端住宅形象）;D.小区地面照明整体提升优化；E.小区2号门至会所区###路整体维修（###路面）、其他区域零星维修；F.小高层地库涂料脱落、地坪损坏修复；G.别****网排查及大修。H.上述A至G项中，满足公共维修资金使用条件的，且业主委员会提交业主大会表决通过的，优先使用公共维修资金进行支出。3)本小区业主同意授权业主委员会决定专项资金的使用，业主委员会负责（业主委员也可委托**立项审核、过程监督及结果验收等工作。4)专项资金使用时，业主委员会应向全体业主公示资金使用方案、报价等相关文件，公示结束，无专有部分面积占比20%以上的且人数占比20%以上的业主提出书面反对意见的，则按公示文件执行。(6)物业服务企业因本小区产生的收入须设立专用银行账户，单独列账、专款专用，本物业服务合同终止前不得用于其他用途（非本小区物业服务****公司的业务等），业主委员会每年委托**审计成本由中标单位承担；小区财务收支按业态：｛别墅和小高层（含洋房）｝进行独立核算。(7)投标人须针对本项目制订具备可行性的整体服务品质提升方案，包括但不限于；1)投标人根据对项目的理解，针对本项目需要提升或整改的问题，在投标文件中编制包括但不限于以下的提升改造方案、提升改造周期、资金来源等，并确保方案合理、可实施性强：①　小区会所运维管理方案（含地下室管理），基本要求：泳池开放：每年三个月，其他功能区（包括但不限于健身房、棋牌室等）全年对内开放，其他根据实际自行编制方案；②　基础服务品质保障方案；③　专项资金保障及使用方案；④　当前小区存在的以下问题解决方案：A.小区安全防范系统升级优化方案；B###路维修方案；C.小区别墅区地下室防水淹解决方案；D.小区景观河道管理提升方案；E.小区垃圾分类点环境管理提升方案；F.小高层地库涂料脱落、地坪损坏修复方案G.小区大门的整体形象提升（结合小区实际，体现高端住宅形象）;H.小区地面照明整体提升优化方案；⑤　小区推行数字化、人性化、差异化管理服务方案；⑥　小区设施设备全生命周期管理方案；⑦　小区接管查验方案；⑧　小区服务透明管理方案；⑨　小区创优实施方案。2)投标人须承诺在投标文件中就每个项目分别提交该项目的具体实施方案，方案内容应包括但不限于项目名称、维修方案、资金预算和资金来源、完成等。3)承诺提升改造的项目及专项资金投入原则上须按照《招标文件》中的约定执行，每个项目实施前，需向招标人提出项目立项申请，经招标人同意后方可实施，使用专项资金支出的项目按专项资金使用流程进行操作，具体操作流程在物业服务合同签订后双方协商确定；4)投标人承诺投入的专项资金未及时到位的，经业主委员会书面催告一次仍未到位的，不论合同提前终止、解除或继续履行，业主委员会有权扣除相应金额的履约保证金进行补足，如履约保证金金额仍不足以覆盖专项资金的，投标人须承诺及时补足差额；5)投标人须承诺：对管理区域内发生因物业管理服务瑕疵引起的物业服务重大事故（包括物业管理区域内因火灾、水患或物业管理不善等原因造成人员重伤、死亡或房屋损毁；工作人员集体拒绝上岗导致物业服务停滞；群体性打架斗殴事件；物业管理区域内发生抢劫、伤害、破门盗窃等恶性刑事案件；群体性业主室内、车内财产被盗案件等‌），物业服务合同自动解除。同时，接到业主委员会的通知后，中标单位除依法按规赔偿损失以外，应当在业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管时主动退出小区物业管理，并确保安全稳定履行好物业服务交接工作。6)服务期间顺利完成###市市级示范物业管理项目》的创建工作。7)投标人收到中标通知书后10个工作日内，向业主委员会缴纳履约保证金人民币50万元整。履约保证金由业主委员会管理，物业服务期间，业主委员会扣除履约保证金后，物业服务企业应及时补足至50万元整。物业服务合同终止后，物业移交工作无异议且无违约行为的情况下按合同约定无息返还。二、合格投标人投标资格要求：（一）合格投标人的一般资格要求：1.具有独立承担民事责任的能力，在企业营业执照经营范围中涵盖物业管理；2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5.参加采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6.法律、行政法规规定的其他条件；（二）合格投标人的特殊资格要求：1．20度，如有在###市范围内被业主大会解聘的住宅类物业服务项目的企业，则不具备报名资格；2．###市范围内在管业绩不少于2个，要求：①单个总建筑面积30万㎡及以上的全委住宅项目，或者②单个别墅住宅面积10万㎡及以上的别墅住宅项目；（提供业绩证明资料复印件）；3．2021年至今，获得过政府主管部门颁发###市级示范物业管理或江苏省省级示范物业管理荣誉（提供证明材料复印件）；4．2021年起至今，未被列入“中国执****网****网站（http://********/?dt_dapp=1）中“失信被执行人(法人或其他组织)名单”（提供盖章查询截图）；5．2021年起至今，未被列入“国家企业信用信息****网站（********）中“严重违法失信名单（黑名单）”（提供盖章查询截图）；6．2021年起至今，①没有处于行政主管部门确认的禁止投标的范围或处罚期间内（提供盖章承诺函）；②没有被有关部门认定的串通投标或弄虚作假骗取中标的行为（提供盖章承诺函）；③没有经有关部门认定的因其服务引起的重大及以上质量事故或重大及以上安全事故（提供盖章承诺函）；④没有被行政主管部门责令停产、停业或进入破产程序。（提供盖章承诺函）说明：①本项目不接受联合体投标；不接受投标人挂靠其他单位名义参与投标；不接受将本项目物业管理事项整体外包、转包；②单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的采购活动。

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