一、 项目基本情况（一）项目编号：24-10ZZ********（二）项目名称：宝龙文体中心社会化运营项目（三）采购方式：公开招标（四）采购单位###市龙岗区文化广****局（五）项目实施范围：项目位###市龙岗区宝龙科技城内，南临宝龙大道，东临宝龙东站，北侧是锦龙大道，西部###路。本项目经营范围为竣工验收的宝龙文体中心，占地面积23,709㎡,总建筑面积80,********㎡。建筑共分两栋楼，其中1号楼地下2层地上1层，2号楼地下2层地上5层，1号楼主要使用功能为体育馆和配套用房，2号楼主要使用功能为文化馆、图书阅览室（经营范围不含图书阅览室，经营方仅提供该区域的物业管理服务）、游泳馆、剧场、乒乓球馆和配套用房等。具体建设经济技术指标以双方最终共同确认的设计文件为准。（六）采购需求：为满###市龙岗区宝龙文体中心的运营需要，龙岗区文化广****局公开甄选一家社会经营方****公司负责提###市龙岗区宝龙文体中心运营管理需求。1.项目地点本项目位###市龙###街###路-宝龙大道-南同大道-锦龙大道围合区域。2.项目产出由采购单位将项目资产的经营权授予中标经营方全资****公司****公司负责对本项目进行经营管理，在经营期内须提供的经营内容包括但不限于：（1）项目资产的维护、修理按照方案约定承担本项目所有建筑、设备设施的日常维护、修理责任，根据建筑、各类设备设施使用、维护、保养周期的技术规范要求及实际需要，负责进项日常维护和年度检修工作，确保建筑及设备设施的状态完好、功能正常。（2）经营管理包括制定本项目各业态的招租定位方案（包括租户定位、项目价格方案、出租计划等），将本项目的商铺、车位、广告位等对外出租，并对引入商户进行日常管理等。（3）招商推广及营销管理对本项目进行商业###市场定位，制定营销策略方案，并对本项目的策划、线上、线下推广、招租过程进行全面管理。（4）广告及无形资产运营管理自行或委托**的相关无形资产进行运营，包括本项目单场馆冠名权、文化体育赛事活动冠名权及赞助等。（5）提供满足要求的公益性服务按照约定对文化馆等相关场馆进行免费开放，按照本方案“公益性服务内容及要求”提供满足要求的公益性服务，该要求若与《项目经营合同》不一致时，以《项目经营合同》为准。（6）物业管理自行或者选择第三方物业服务单位提供本项目整体范围内建筑物、构筑物及公共配套设施等的物业管理服务，包括本项目资产以及实施单位自用资产（包括但不限于图书阅览室）的物业管理服务。3.公益性服务内容及要求（1）开放项目每周整体对外开放不少于56小时，全年开放不少于345天 。遇公休日、法定节假日、寒暑假时，每天开放不少于10小时。其中，体育活动用房在09:00-22:00应对外开放。因维修、保养或举办大型活动等原因需要暂时停止开放的，应当在报实施单位审核同意后提前七日以上向社会公告；因恶劣天气等不可抗因素需要临时停止开放的，应及时做好应急措施并报实施单位备案。经营期内，如颁布新的规定，以最新法律、法规等相关要求与实施单位协商确定。（2）免费开放文化馆根据实施单位或公益性活动要求免费开放，每周免费开放不少于56小时，并实行错时开放，错时开放不少于总开放的三分之一，国家法定节假日、公休日、寒暑假期间，每天开放不少于10小时###街道的实际，参照同级别###街###街道文体中心项目免费开放要求，本项目中的体育活动用房（游泳馆、乒乓球馆、篮球训练馆）每年免费开放天数不少于19天（最终以公开招标情况确定），经营方应及时向社会公布免费开放（其中包括：每年8月、11月等国家###市规定的全民健身日应实行全项目全时段免费开放 ）。非特殊原因，户外公共区域及户外健身器材等（如有）应全年免费开放。（3）优惠开放对身高********以下儿童、60周岁以上老年人、残疾人等根据国家及地方政策要求给予免费或适当优惠。经营方应制定和完善惠民开放专项工作方案、惠民开放管理办法、应急预案和安全救护等规章制度，并在免费和优惠服务内依据相关规定配备安全管理和服务人员。（4）公共空间维持公共人流进入项目设施的便利性，免费对社会公众开放共享空间，为公众提供更好的文化休闲区域；增加实用性与艺术性结合的公共设施，并保持一定的更新频率；保持绿化覆盖率不低于竣工验收时的标准，充分体现健康建筑和绿色建筑的理念。（5）采购单位优先使用项目实施单位在提前通知经营方后，项目实施单位或其指定部门可按照免费或低收费方式 使用本项目中的剧场和体育活动场馆，经营方提供必要场地及人员协助。相关部门或单位如需使用运动场地（篮球训练馆、游泳馆、乒乓球馆等），需至少提前48小时向项目实施单位申请（突发情况除外）；使用剧场、体育馆、文化馆用房，需至少提前7天申请（突发情况除外），由项目实施单位通知经营方具体使用。未与经营方已经安排的活动冲突的，经营方应当无条件配合支持。免费或低收费使用场地限于举办合法的公益活动等用途。使用及收费标准如下：a.剧场（282座）每年免费提供48天（其中休息日和工作日18点后，累计免费使用不少于24天）。b.体育馆（4777座）每年免费提供36天（其中休息日和工作日18点后，累计免费使用不少于10天）。c.篮球训练馆每年免费提供36天（其中休息日和工作日18点后，累计免费使用不少于10天）。d.游泳馆每年免费提供36天（其中休息日和工作日18点后，累计免费使用不少于10天）。e.乒乓球馆每年免费提供36天（其中休息日和工作日18点后，累计免费使用不少于10天）。超出上述使用天数的部分经营方如需收取费用的，###市场价的7折予以优惠。低于上述使用天数的部分则加在下一年度的免费时段内。实施单位可利用文化馆额外举办本方案要求经营方举办的公益性服务内容之外的其他免费的文化活动，场地由经营方免费提供，活动举办其他相关费用由实施单位承担。因特殊情况，区级及以上人民政府需要紧急征用场馆的，经营方应无条件配合；相关补偿由双方届时另行协商确定。（6）组织举办全民健身及体育类公益培训活动及赛事每年组织举办免费全民健身活动或公益赛事不少于3项，参与人数累计不少于1000人；每年需组织举办青少年体育类免费公益培训活动不少于10项，受益人数累计不少于2000人次。 （7）策划举办或引进品牌赛事活动通过政府支持、商业化运营等方式，经营方每年需组织举办品牌体育赛事活动不少于6项。###市级以上赛事不少于2项，区级以上赛事不少于4项（以主办单位的级别、参赛对象的地域性等进行衡量）；经营期间，举办或引进特色体育项目（或活动）不少于6项，需常态化开展相关训练或比赛###市形成较大影响力。（8）文化馆公共服务要求文化馆公共服务要求详见招标文件。（9）文化馆运营团队建设要求：项目的运营管理团队要求详见招标文件。（9）信息化要求经营方负责项目信息化系统运营维护，打造客户服务系统，开展智能化场馆建设，达到公众可在线上完成预约、订场、支付、办理会员等全部操作的要求；创建和运营宝龙文体中心包括微信公众号、微博、抖音等在内的自媒体推广平台；活动服务内容、免费开放等相关信息在推广平台进行实时更新，并根据实际需求调整、充实。（10）其他约定项目###街道办开展工作过程中如需使用本项目资产或需经营方配合开展工作的，经实施单位认可后，由经营方配合项目###街道办执行。由于台风等不可抗力原因导致经营方无法满足约定的开放、活动数量、服务人次等公益性要求的，项目实施单位应与经营方协商，基于影响程度调整当年的公益性要求和考核指标，按照新考核指标进行绩效考核。本项目公益性开放相关要求最终以实施单位和中标经****公司签订的《项目经营合同》为准。4.运作方式本项目采用经营权招标的模式实施。本项目土地使用权及资产归属政府方所有，中标经营方仅拥有项目资产经营权，并负责相应的经营管理和维护，政府按照协议约定期限，仅将项目场地无偿提供给中标经营方使用，不对项目建筑主体的资产权属进行移交。引入具有综合实力、具备行业先进技术经验和丰富运营管理经验的经营方开展合作，由中标经营方全****公司负责本项目的具体实施。采购单位负责项目推进过程中的前期准备、经营方采购、运营监管、绩效考核及经营期满移交等工作。经营方负责项目的运营、管理、维护服务等工作。经营期届满，经营方将满足移交标准的项目设施设备按照资产权属及双方约定无偿移交给政府方或其指定机构。5.回报机制项目经营期内，经营方在经营范围内通过自主经营获得合理回报，其收入来源包括但不限于：体育设施收入、剧场经营收入、篮球馆场租收入、商业演出活动场租收入、广告收入、商业出租收入、停车位收入，及依法获得的其他收入等。经营方依法获取各项收入，承担经营成本，自负盈亏。6.超额收益分成机制鉴于本项目为提供公益服务的文体项目，在项目经营期间存在着一定的不确定性，按照收益与风险对等****公司/经营方盈利但不暴利的原则，同时为****公司/经营方提高整个项目的效率，参考同类项目，对本项目设置超额收益分成机制。在本项目收回投入成本后****公司年收益进行梯级分成，即超额利润增至不同阶段则对应不同的分成比例。政府方有权对本项目运营情况进行专项审计，经营方应予以配合。7.合作年限本项目经营期限为10年，具体经营起止以双方签订的《项目经营合同》中约定的为准。（详细需求见招标文件）二、投标人的资格要求（一）主体资格要求投标人应为在中华人民共和国境内依法设立且有效存续的法人或其他组织。（二）投标人须符合以下条件：1.具有独立承担民事责任的能力；2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5.参加本次招标活动，投标文件提交截止日前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6.法律、行政法规规定的其他条件。（三）本项目不接受联合体投标。（四）信誉要求投标人近三年内未被列入“中国****网站（********）政府采购严重违法失信行为记录名单和“****网站失信被执行人、重大税收违法案件当事人、政府采购严重违法失信行为记录名单（若投标文件中的查询结果与开标当日查询结果不符时，以开标当日查询结果为准）

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