青海省人民政府关于进一步加强经营性建设用地招标拍卖挂牌出让管理的意见

青政〔2014〕79号

各市、自治州人民政府，省政府各委、办、厅、局：

　　为进一步加强经营性建设用地招标拍卖挂牌出让管理工作，规范土地出让行为，健全土地出让管理长效机制，从源头上预防腐败，现提出如下意见。

　　一、强化前期工作，禁止“量身定制”，确保土地出让规范有序

　　（一）明确经营性建设用地范围。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性建设用地必须以招标拍卖挂牌的方式出让。国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性建设用地，逐步实行有偿使用。军事、保障性住房、涉及国家安全和公共秩序的特殊用地，以及符合《划拨用地目录》规定的项目用地，可以以划拨方式供应。

　　（二）强化规划计划管理。经营性建设用地必须符合土地利用总体规划和城市、镇总体规划。各地要加快推进城市、镇总体规划区内控制性详细规划编制，做到建设用地控规全覆盖，为经营性建设用地出让提供必须的规划条件支持。要根据经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市和镇总体规划、土地利用年度计划、产业政策和土地市场状况，科学编制年度建设用地供应计划，并对经营性建设用地予以单列，经同级人民政府批准后组织实施。要及时向社会公开拟出让土地的范围、用途、容积率、建筑密度等规划条件。经营性建设用地一律不得预先确定用地单位，带用地单位报批的，在建设项目用地预审环节一律不予受理。

　　（三）严格执行建设用地储备制度。各地必须按照土地利用总体规划、土地利用年度计划和城镇近期建设规划，将拟出让的经营性建设用地纳入政府土地储备。对未成立土地储备机构的地区，当地政府要进行规划储备，对规划区范围内的土地组织报批、征地拆迁和前期开发，实行有序出让。党政机关、企事业单位因搬迁、撤销、破产、改制等原因改变原土地规划用途的，必须报经有关部门批准。拟出让的经营性建设用地，必须达到依法批准、落实征地拆迁、安置补偿到位、权属明晰、规划条件明确、无法律纠纷等条件。严禁未批先征、未批先建或未供先用。

　　（四）科学拟定土地出让方案。各地必须严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）（国土资发〔２００６〕１１４号）要求，组织有关部门共同拟订土地出让方案。土地出让方案应包括拟出让地块的位置、空间范围、用途、面积、年限、出让方式、出让时间、土地使用条件、出让起始价、起叫价、底价确定原则和依据、闲置土地收回条件等内容。土地出让方案拟定完成后，按供地权限报同级人民政府批准，组织实施。

　　（五）禁止违规设定前置条件。在经营性建设用地出让中，各地不得违反规定，在出让方案、出让公告以及相关出让文件中，设定准入许可、竞买人资质限定等影响公平公正竞争的限制条件，以及其他具有排他性的前置条件。土地出让公告发布后，不得在竞买须知或其他相关文件中加设排他性条款。

　　二、坚持集体决策，严禁个人干预，防范土地出让领域廉政风险

　　（六）严格执行集体决策制度。市、县人民政府要履行土地出让管理职责，成立由政府分管领导牵头，相关部门负责人参加的土地出让领导机构，按照“专业评估、集体研究、结果公示”的要求，建立健全土地出让集体决策制度。决策过程要公开透明，有案可查，永久追溯。凡涉及土地用途、容积率改变等强制性内容调整的，必须按法定程序进行报批；涉及经营性建设用地出让方案审批、出让底价确定等内容调整的，均以集体开会会审的方式由土地出让领导机构集体决策。集体决策时，领导末位表态，决策结果以无记名投票的方式确定。

　　（七）严格土地出让方案审批。各地土地出让领导机构，要依据国家有关法律法规、产业政策和供地政策，严格审查土地出让方案，确保方案的合法性和可行性。审查通过后，报同级人民政府批准。各地不得擅自改变或删减经营性建设用地出让程序，将土地出让与投资协议挂钩；不得事先以会议纪要、签订投资协议等方式干预制定出让方案，倒置土地出让决策程序。

　　（八）严格土地出让底价确定。土地出让底价必须严格依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体研究，综合确定。经营性建设用地出让底价，应在招标拍卖挂牌出让活动前１小时内，由当地政府土地出让领导机构，按照土地出让方案确定的原则集体研究确定。底价确定的过程及结果，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。在招标拍卖挂牌活动结束前，对竞买人信息和出让底价要严格保密。房地产开发用地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的７０％，竞买保证金不得低于出让最低价的２０％。各地要加强拟出让宗地的地价评估监管，评估机构必须具备相应的资质，独立出具估价报告并履行电子备案程序；评估师对出具的报告承担终身责任。

　　（九）严格规划条件调整。经营性建设用地出让后，原则上不允许调整既定规划条件；确需调整土地用途、容积率指标等规划条件的，由有关部门以听证会等形式听取利害关系人的意见并依法审查后，经土地出让领导机构集体决策，报同级人民政府批准。经批准调整容积率的，要按照批准调整时的地价，核定应补缴的土地出让价款。调整前和调整后的内容必须在批准调整后５日内向社会公示，公示时间不得少于２０日。严禁保障性住房用地改变用地性质。改变保障性住房用地性质搞房地产开发的，已建成的没收违法所得；在建和尚未开工建设的收回土地使用权，重新招标拍卖挂牌出让。

　　三、严格招标拍卖挂牌制度，构建“阳光市场”，确保土地出让公开公平公正

　　（十）切实落实土地出让招标拍卖挂牌制度。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性建设用地，必须按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第３９号）的程序，公开出让土地使用权。除特殊情况外，商品住宅、商业用地必须采取招标拍卖的方式出让。

　　（十一）规范土地出让信息公开和报名环节。经营性建设用地使用权出让年度计划、出让公告、成交情况等供地信息，要及时在中国土地市场网、当地土地有形市场及全省有效媒体上公开发布。在其他媒体和网站所发布的相关内容必须与中国土地市场网所发布的内容一致。土地出让公告必须在招标拍卖挂牌出让活动前２０日发布，土地出让结果在招标拍卖挂牌出让活动后１０个工作日内公布。出让宗地面积超过２０公顷（含），以及中等城市住宅用地面积超过１１公顷、小城镇住宅用地面积超过６公顷的，招标拍卖挂牌出让公告时间不得少于６０日。出让信息公开发布必须及时、准确、真实，以便接受社会和广大群众的监督。对土地出让申请人必须一视同仁，不允许以任何理由阻碍报名。

　　（十二）实行统一平台集中交易。各地要加强土地市场建设，建立统一、开放、竞争、有序的土地有形市场，按照公开、公平、公正和诚实守信的原则，健全交易规则、运行程序、服务承诺等工作制度。经营性建设用地出让要逐步纳入土地市场统一平台或公共资源交易平台集中交易。要积极探索土地出让网上交易的新方法，制定交易规范，建立网络运行安全和风险防范机制。

　　（十三）加强土地出让合同管理。经营性建设用地出让成交后，按照《成交确认书》规定的时间签订土地出让合同，并按照合同约定交纳土地出让价款。房地产开发用地必须在１０个工作日内签订出让合同，合同签订后１个月内缴纳出让价款５０％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。土地出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、闲置土地处置、违约责任处理等。上述条款约定不完备的，不得签订合同；违规签订合同的，追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，视为违约，竞买保证金冲抵违约金。已签合同不履行合同约定应收回土地使用权的，由政府依法收回并按规定程序重新出让。

　　四、加强监督管理，健全工作制度，促进依法依规管地用地

　　（十四）严格实行土地出让收支两条线管理。土地出让收入要全额纳入财政预算，实行收支两条线管理。任何地区、部门和单位不得以任何名义减、免、缓交土地出让价款，不得以任何方式让企业参与土地出让收益分成。各地要建立土地出让价款缴纳提醒、备案制度。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得办理《国有土地使用证》，也不得按出让价款缴纳比例分割办理《国有土地使用证》。

　　（十五）加强闲置土地处置。各地要按照节约集约用地的原则，加强对闲置土地的监管和处置，提高土地利用效率。对闲置土地，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第５３号）的规定，及时处置。对土地使用权人因自身原因导致未按照出让合同约定的时间动工开发，或中止开发建设满一年以上的，收缴闲置费；对土地使用权人未按照出让合同约定的时间动工开发，或中止开发建设满二年以上的，依法收回土地使用权，并按程序重新出让。房地产开发用地投资达不到投资总额２５％以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地。

　　（十六）健全落实批后监管制度。各有关部门要根据各自职责，健全落实批后监管制度。要加强对出让土地开竣工时间、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度等规划设计条件的监管。对签订土地出让合同后，未按合同约定及时开竣工、未按合同约定的用途或规划条件建设的，要按照相关法律法规，依法进行处理，向社会公示，并纳入企业诚信档案。

　　五、强化问责惩戒，构筑“高压红线”，严肃查处违法违规行为

　　（十七）严厉查处领导干部干预土地出让行为。各级党政领导干部要切实增强土地出让领域廉政风险防控的责任意识，不得滥用手中权力，以打招呼、批条子、私下授意等各种形式干预土地出让工作；不得以合作开发、解决历史遗留问题等名义规避招标拍卖挂牌出让；不得以先行立项、先行选址定点等方式预先确定用地单位，再补办招标拍卖挂牌出让手续；不得擅自批准调整土地用途、容积率、建筑密度等规划条件或者减免土地使用权出让价款；对不按出让合同约定条件建设的，不得通过工程验收。对违反相关规定的人员，依法依规严肃追究责任，涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

　　（十八）坚决惩处违反土地管理规定行为。在经营性建设用地出让中，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的相关责任人员；对未经批准，非法占地、非法转让土地、擅自改变土地用途和容积率等规划条件的单位和个人，按照“既处理事又处理人”的原则，依法依规严肃追究责任，涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

　　（十九）切实落实共同责任机制。市、县人民政府是土地出让管理第一责任人，要切实担负起主体责任。各级监察机关要切实加强监督问责。审计部门要把土地出让专项审计作为经济责任审计和领导干部离任审计的主要内容，不断强化审计工作。发展改革、国土资源、规划、建设等有关部门要根据各自职责，加大执法力度，切实把土地管理的各项工作落到实处。

　　本意见自２０１５年１月１日起施行。

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青海省人民政府

  ２０１４年１２月３１日